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未来城市:柏林冻租 纽约组租客联盟 香港租客如何自救?
2020-07-16
未来城市:柏林冻租 纽约组租客联盟 香港租客如何自救? 柏林4月时有住户在单位窗外挂上大富翁海报,为捱贵租抗议。(资料图片)未来城市:柏林冻租 纽约组租客联盟 香港租客如何自救? 在德国留学的Bonnie认为自己能以402欧元在柏林租住一间200呎的房已十分幸运,她需与其他住户共用厕所、浴室等设施。(受访者Bonnie提供)未来城市:柏林冻租 纽约组租客联盟 香港租客如何自救? 纽约华埠的租户成立组织,向业主争取权益,在香港又是否可行?(受访者Heidi提供)未来城市:柏林冻租 纽约组租客联盟 香港租客如何自救? 赖建国(受访者提供)未来城市:柏林冻租 纽约组租客联盟 香港租客如何自救? 未来城市:柏林冻租 纽约组租客联盟 香港租客如何自救? 未来城市:柏林冻租 纽约组租客联盟 香港租客如何自救? 未来城市:柏林冻租 纽约组租客联盟 香港租客如何自救?

业主加租就要走佬,是否租客的宿命?德国柏林市议院六月中通过冻租五年,远在香港的租客听到这样的福音也许羡慕不已,住在当地的香港人又如何看?另一边厢纽约州议会亦在同月通过新例保障租客,全球大都市面对租金飈升频频出招,香港是否得个恨字?

柏林 计划冻租五年

在柏林艺术大学(Universität der Künste Berlin)修读学士及硕士五年课程的郑明荟(Bonnie)说她那张算得上是黄金租约,二○一四年签下,她与四名室友夹租约一千三百呎的房子,每月共付约一千八百欧元的租金,依房间大小分摊,她需要为二百呎的房间付月租四百○二欧元(约三千五百港元)。这个单位在Wedding,是柏林西北一个区域,城市划为三个环,由最中心的Zone A扩至B、C,她住在Zone B,距Zone A的地铁站有两个站距离,形容如在香港住长沙湾、荔景等地方,与中环相距不太远,半小时也能到市中心。比起有些朋友住在邻区,付四百五十欧元的月租,房间却比她小得多了。

需求大 房屋抢手

冻租五年?她抱怀疑态度,「就算政府插手也不觉得会work,不过做好过唔做」。Bonnie在黄金租约中的奇怪身分,反映了柏林租客的困境。她说在网上为房子招租,会收到五十至一百封电邮,非常抢手,「基本上全个德国都在wg-gesucht.de这个网搵楼,要传很多封电邮给放盘的人才会找到」。她与室友通常会在头五十封裏挑选,还要特意选德国人,原因就在租约中。因为业主怕他们一班学生没租交,承租人其实是学生的父母及已出社会工作的室友,而Bonnie名义上是向室友父母租屋。柏林的业主相当拣择,有宠物难搵楼、养猫又比养狗易搵到,「因为需求真的很大,完全唔忧租,欧盟国家已很多人过来柏林,再加上欧盟以外的人,而且起楼起得好慢,就算起都是起好贵的楼,不少被俄罗斯人、中国人买下」。单是二○一七至二○一八年,柏林人口上升了三点一万,至二○一八年底人口约三百六十万。

外来租客不知自身权利

而住在柏林四年的建筑师张子端(Cherry)现居于城市南部的Neukölln区,以五百五十欧元(约四千八百港元)租住有独立厨厕的三十六平方米(约三百八十八呎)一房单位,她认为冻租五年对很多人来说是好事,「因为柏林本身不是靠炒楼做主要经济支柱的城市,住得在柏林的人都是因为租金平,生活费水平低,才保持到柏林的吸引力及竞争力」,她说当地人会将租金上升归咎外地来的人不知规矩:「他们不知作为租客的权利,有无良的业主放贵租,有些人如从美国等地方搬来,想尽快搵地方落脚,亦不介意贵租,当地人觉得竞争大了,业主倾向租给这些人多于长住的人。」事实上柏林有法例规管加租及保障租住权,二○一五年德国议会通过法例,加租幅度不可超过地区的平均租金一成,每次加租不可超过15%。而德国的租约多为「无限期租约」,业主须有充分理由才可签订有限期租约,如约满后要装修或收回自住,确保租客不会被随意踢走。

另类租管 吸引香港业主?

香港在一九九八及二○○四年取消租金管制和租住权保障,多年来社会一直争拗是否应重新引入租务管制,例如有反对声音认为租住权保障会令「租霸」出现、租金管制会削弱业主租楼意愿,反令供应减低等,明爱专上学院社会科学院高级讲师、全港关注劏房平台召集人赖建国就认为,租务管制送走容易,重新引入却难,修例在现时更十分困难,他认为以鼓励措施让业主变相体验租管是出路之一,如为业主装修换来低价租予有需要人士,如香港社会服务联会(社联)的社会房屋共享计划,便是尝试踏出一步,接下来要观望完约后业主会否仍愿意继续参与计划。

他设想在香港可行的租金管制方法之一,是凭楼龄及差饷租值将单位纳入规管,因为若凭面积、租金设限,业主可人为调整避过规管,但如只凭楼龄,会将楼龄高的豪宅也一併纳入,「若差饷租值高于某个位亦排除,就可放走豪宅,不过要留意的是差饷租值亦可manipulate(操控),业主亦可谷高以排除在管制之外」。

纽约 房屋部门订加租幅度

赖建国认为各个城市情况不同,难说一个城市的租管方案适合套用在香港,「其中一个状况是外国由左翼政府推行租管之后,即使右翼上场,都因为历史因素好难推翻,荷兰可以佔屋,amazing到不得了,当地左翼根基好雄厚,对香港来说是匪夷所思」。另一种租客文化,也许亦是香港人难以想像。不少城市会按楼龄实施租管,纽约就是例子之一。当地于一九七四年前落成的住宅物业,若租金低于二千五百美元,续租的年度加租率就要由租务準则委员会订定(Rent stabilization);而在一九七一年七月一日前订立的续订住宅租赁,业主每年加租最多7.5%(Rent control)。为遏制贵租,纽约在上月亦刚通过法案进一步收紧租管,包括废除物业拥有人在房屋转手时可加租的规定、禁止因大规模装修而加租。来自澳门、现居于纽约唐人街(Chinatown)的艺术家Heidi认为改革对租客而言是好事,不过现时并没有法例保障住屋质素,租客担心如果业主被限制不能加租,就不会为单位做维修保养。

然而虽然Heidi租住的地方加租租幅由租务準则委员会决定,每年约1%或2%,租金仍是昂贵,她以一千八百美元(约一万四千港元)租住五百呎单位,「在曼克顿已算很便宜」,而唐人街亦面临市绅化,富有的白人迁入,甚至台式水果茶「一芳」都开到纽约她家楼下,澳门人将珍珠奶茶/茶饮戏称为「废水」,她说这些「全球废水贸易」逼走了一些药房,「当租金上升,就会愈搬愈远」。

华埠租客结盟 争取权益

不过Heidi指出本地社运人士、社区工作组织及政客共同希望推动将所有住宅变为rent stabilized,即像她所住的单位,加租幅度可由房屋部门订定。她近来接触更多社区房屋组织的工作,得知华埠亦有Chinatown Working Group(华埠工作小组),她不久前更参与了一场抗议行动。在区内的85 Bowery大厦,业主一直拖延维修工作,直至政府部门判定建筑的楼梯不安全,亦有结构问题,居民须强制离开。「居民担心业主维修后无法搬回,于是社区小组发动抗议、绝食、代表租客控告业主」,有些居民曾住进收容中心,最终与业主达成协议,在六个月后搬回大厦,还举行了一场盛宴,Heidi说租客的力量可带来改革,虽然并非每次都取得胜利,「像现时有四幢豪华公寓正待法庭批准兴建在基层房屋计划的中心位置,律师认为最终都会获批」。

香港难凝聚租客力量

放在香港,租客会否也可组成联盟争取自己的权益?记者提及若香港租约一年生一年死,租客没几年又要搬走,可能很难,Heidi亦同意,「对这些运动而言,租客可安心与邻居建立一个社群是很重要的」。华埠工作小组二○○八年成立,她说像这样的组织在当地已发展得很成熟,「要对社群有信任和关心」,不过若在香港买不起楼,租约亦不长久,难以孕育这种力量。

赖建国就指出续租权「在香港不可能有,这跟供应有关,业主不担心没租客,不会留你。如果有大量供应,就可减少对租客差的条款」。他说社会房屋数量始终不多,是「用政府的钱买时间,不能解决基层住屋问题,长远还是要建公屋」,不过他认为香港应培养更多非牟利房屋机构经营社会房屋,各自针对不同目标,如社企「要有光」帮助单亲妇女、外国亦有例子让青年与老人共住,不必由一个大机构包揽,可令房屋供应更多元、促进机构间的良性竞争,让香港的住屋供需有更大的弹性。

文 // 曾晓玲图 // 受访者提供编辑 // 王翠丽

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